La Défense : poursuivre le développement du quartier d’affaires

L’his­toire de notre groupe à La Défense est déjà une longue his­toire, puisqu’elle a com­mencé il y a plus de vingt-cinq ans avec les Qua­tre Temps. Pro­mo­teur et com­mer­cial­isa­teur du cen­tre com­mer­cial dès le début des années qua­tre-vingt, Uni­bail en est pro­gres­sive­ment devenu le pro­prié­taire de référence avec une par­tic­i­pa­tion actuelle­ment majoritaire.

Déjà, l’en­gage­ment de la société sur un ter­ri­toire alors en pleine émer­gence n’é­tait pas exempt de risques. Pourquoi con­stru­ire un grand cen­tre com­mer­cial dans un quarti­er réputé « de bureaux » ? Le pari d’o­rig­ine était qu’une offre mod­erne, de qual­ité, favoris­erait la créa­tion de la demande et l’an­i­ma­tion du marché. Il s’in­scrivait pleine­ment dans la logique des pou­voirs publics : un grand quarti­er mul­ti­fonc­tion­nel, lieu emblé­ma­tique de l’ac­tiv­ité de bureaux mais égale­ment tourné vers les besoins des indi­vidus qui y rési­dent ou le fréquentent.

Au milieu des années qua­tre-vingt-dix, alors que le quarti­er d’af­faires est en crise, Uni­bail prend le marché des bureaux à con­tre-pied pour con­stru­ire Cœur Défense. À l’époque, le pro­jet de l’ar­chi­tecte Jean-Paul Vigu­ier est « en panne » du fait de la crise de l’im­mo­bili­er de bureaux qui a touché tout le secteur. Notre groupe alors un dou­ble pari : celui du cycle, qui doit con­duire à un redresse­ment du marché à hori­zon 2000, et celui de la qual­ité de l’of­fre, avec des opti­mi­sa­tions tech­niques, de grands plateaux de bureaux « libres » de 1 650 m², facile­ment amé­nage­ables aus­si bien en bureaux cloi­son­nés qu’en open space, et la volon­té d’être dans le haut de gamme du marché. Dès 1999, soit près de dix-huit mois avant l’achève­ment, les util­isa­teurs seront au rendez-vous.

Dans la logique de ce développe­ment, nous pour­suiv­ons nos investisse­ments avec le rachat en 1999 d’un porte­feuille d’ac­t­ifs, dont les plus mar­quants sont les immeubles des Vil­lages, la tour Ari­ane et le Cnit.

Celui-ci, emblème his­torique de La Défense, est égale­ment le sym­bole du génie français de la con­struc­tion. Véri­ta­ble mon­u­ment con­tem­po­rain, inau­guré en 1958 par le général de Gaulle, le Cnit a vécu son heure de gloire avec les grands salons pop­u­laires des années soix­ante. Restruc­turé en cen­tre d’af­faires en 1989, c’est un des rares sites à la fois mul­ti­fonc­tion­nels et ouverts à tous dans l’u­nivers de La Défense.

Le projet de revitalisation du Cnit

Dès 2004, après une con­sul­ta­tion d’ar­chi­tectes, nous avons choisi de dévelop­per un nou­veau pro­jet pour le Cnit, qui per­me­tte de renou­vel­er son image et de ren­forcer ses rela­tions avec le parvis ain­si qu’avec les quartiers lim­itro­phes, comme les faubourgs de l’Arche et les nou­veaux immeubles de bureaux comme la tour T1 à Courbevoie.

Le pro­jet fait redé­cou­vrir sur toute sa hau­teur la façade his­torique du bâti­ment — dont la base a été absorbée par la con­struc­tion du parvis en 1970 -, en creu­sant dans la dalle une suc­ces­sion de patios végé­tal­isés, enjam­bés par une série de passerelles. Ces accès con­stituent à eux seuls une invi­ta­tion à la décou­verte du Cnit. Ils se dou­blent de la créa­tion d’un accès cen­tral majeur vers le niveau inférieur, celui des espaces de con­grès-expo­si­tions de Paris Expo et d’une par­tie des com­merces et ser­vices. Autre nou­veauté déter­mi­nante : un accès souter­rain direct depuis la salle d’échanges RATP-SNCF est égale­ment prévu, pour un meilleur équili­bre de la desserte de l’ensem­ble du quarti­er de La Défense et par­ti­c­ulière­ment des faubourgs de l’Arche ain­si que des espaces de con­grès-expo­si­tions du Cnit.

Sous la voûte majestueuse du Cnit, l’ac­cent a été mis délibéré­ment sur la clarté et la con­vivi­al­ité du lieu. La place André Mal­raux est repen­sée : un véri­ta­ble espace pub­lic ani­mé, entouré de restau­rants et cafés, ser­vices et com­merces. La nou­velle façade vit­rée des bureaux crée tout autour de la place un tableau ani­mé de reflets. Une large trémie per­cée dans le sol de la place reliera celle-ci au niveau inférieur.

L’achève­ment du pro­jet, actuelle­ment en cours de réal­i­sa­tion, est prévu fin 2008 pour les cinquante ans du Cnit.

La contribution au plan de renouveau au travers de deux projets ambitieux : Phare et Majunga

PROFIL
Pro­prié­taire d’un pat­ri­moine éval­ué à 10,9 mil­liards d’euros au 31 décem­bre 2006, Uni­bail est une société fon­cière active sur trois seg­ments majeurs de l’immobilier com­mer­cial : les cen­tres com­mer­ci­aux, les immeubles de bureaux et les espaces de con­grès-expo­si­tions. Le Groupe a choisi de se spé­cialis­er sur des pro­duits immo­biliers qui ont un très fort posi­tion­nement sur leur marché, en rai­son de leur taille, de leur per­for­mance tech­nologique, de leur emplace­ment ou de leur notoriété. Uni­bail dis­pose du plus large flot­tant par­mi les fon­cières cotées d’Europe con­ti­nen­tale. Mem­bre du CAC Next 20 et de l’Euronext 100, sa cap­i­tal­i­sa­tion bour­sière, au 31 décem­bre 2006, était de 8,5 mil­liards d’euros.

La tour Phare fait fig­ure d’opéra­tion emblé­ma­tique. Là aus­si la genèse du pro­jet a été longue, en con­cer­ta­tion étroite avec les pou­voirs publics. Pour la con­struc­tion de cette tour de 300 mètres de haut, il est très vite apparu indis­pens­able d’or­gan­is­er une con­sul­ta­tion d’ar­chi­tectes de très haut niveau. Mix­ant français et étrangers, jeunes et con­fir­més, cette con­sul­ta­tion a abouti au choix du pro­jet de Mor­pho­sis (Thom Mayne).

Éval­ué à 800 mil­lions d’eu­ros, le pro­jet per­me­t­tra à lui seul de dévelop­per 130 000 m² de bureaux, avec des normes de con­som­ma­tion énergé­tique, de con­fort et des vol­umes incon­nus jusque-là. C’est une opéra­tion d’im­age du fait de la sig­na­ture de l’ar­chi­tecte, prix Priztk­er, et du car­ac­tère « iconique » de la tour. Mais ce bâti­ment est égale­ment en pointe en matière de développe­ment durable. Ain­si, la façade est dif­férente selon l’ori­en­ta­tion par rap­port au soleil : dou­ble peau pro­tec­trice sur les façades exposées, vit­rage clair sur la façade nord, avec à la fois le souci de la maîtrise énergé­tique et du con­fort d’é­claire­ment des util­isa­teurs. Enfin, le couron­nement de la tour est com­posé d’un parc d’éoli­ennes ayant voca­tion à cou­vrir les besoins énergé­tiques du bâti­ment cinq mois par an.

Sur le plan de l’in­ser­tion urbaine, ce pro­jet con­stitue un véri­ta­ble pro­longe­ment du Cnit. Cer­tains de ses espaces (notam­ment belvédère et restau­rant aux derniers niveaux) seront ouverts au pub­lic. Sa base sera ouverte d’une porte mon­u­men­tale de 30 mètres de haut, entre Puteaux et Courbevoie. Phare ambi­tionne de réc­on­cili­er le pub­lic avec les tours et de devenir un sym­bole du XXI^e siè­cle de La Défense…

Uni­bail étudie égale­ment avec Jean-Paul Vigu­ier un pro­jet de 70 000 m² de bureaux dans le quarti­er Gal­lieni, sur un fonci­er dont elle est pro­prié­taire. Il s’ag­it là aus­si, tout en se posi­tion­nant sur le haut du marché en ter­mes de développe­ment durable et de qual­ité de bureaux, de « recoudre » le tis­su urbain, cette fois entre l’e­s­planade et Puteaux-Vil­lage, à prox­im­ité immé­di­ate d’im­meubles de logements.

Au travers de l’histoire d’Unibail à La Défense, quels enseignements tirer ?

Les enjeux économiques privés d’une fon­cière cotée ne peu­vent pleine­ment trou­ver leur mesure qu’en con­cer­ta­tion avec les parte­naires publics. De plus, ce qui fonde la réus­site de ces pro­jets c’est aus­si leur capac­ité à penser l’avenir tant pour le con­som­ma­teur, l’u­til­isa­teur de bureaux, que pour le citoyen.

Les fon­cières et les pro­mo­teurs sont des acteurs de l’ur­ban­isme et du ter­ri­toire. À l’aube du XXI^e siè­cle, ils sont au cœur du développe­ment durable pour la cité.

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