L’investissement immobilier en Israël

Données générales

Données générales

De 1,4 mil­lion en 1950, la pop­u­la­tion israéli­enne est passée à 2,2 en 1960, 3,0 en 1970, 3,9 en 1980, 4,7 en 1990 et près de 6 mil­lions actuelle­ment (graphique 1). La prin­ci­pale source de crois­sance démo­graphique est con­sti­tuée par l’im­mi­gra­tion, qui est égale­ment une source de crois­sance économique, s’agis­sant de per­son­nes ayant un fort taux de for­ma­tion supérieure (40 % des immi­grants de l’ex-Union sovié­tique sont diplômés de l’en­seigne­ment supérieur).

Après avoir cul­miné à 300 000 per­son­nes en 1991, prin­ci­pale­ment en prove­nance de la CEI, l’im­mi­gra­tion se pour­suit actuelle­ment à un rythme inférieur à 100 000 par an. Ce rythme “ralen­ti” représente pour un pays dix fois moins peu­plé que la France l’équiv­a­lent chaque année de la total­ité des rap­a­triés d’Al­gérie, d’où un prob­lème per­ma­nent d’in­té­gra­tion, de con­struc­tion de loge­ments et de créa­tion d’emplois, que le pays a su résoudre de façon remarquable.

La pop­u­la­tion est très urban­isée : 95 % vit dans des aggloméra­tions, dont les prin­ci­pales sont Tel-Aviv (1,7 mil­lion), Jérusalem (0,5 mil­lion) et Haï­fa (0,4 million).

Le niveau de vie est rel­a­tive­ment élevé : le pro­duit nation­al brut avoi­sine les 100 mil­liards de dol­lars, soit plus de 16 000 $ par habi­tant ; la con­som­ma­tion par tête a aug­men­té de près de 3 % l’an sur la dernière décen­nie ; la médi­ane des revenus des ménages dont le chef de famille est salarié est supérieure à 25 000 US$ par an.

De 1990 à 1996 la crois­sance du PIB, 5 % en moyenne, a été très supérieure à celle de l’OCDE, 2 % en moyenne (graphique 2). Un cer­tain ralen­tisse­ment est observé depuis 1997 en rai­son des dif­fi­cultés du proces­sus de paix en cours avec les pays voisins, sans doute en voie de nor­mal­i­sa­tion prochaine.

La struc­ture de l’ac­tiv­ité est celle d’un pays forte­ment dévelop­pé : les ser­vices représen­tent plus de 50 % de l’ac­tiv­ité, l’in­dus­trie et le BTP 40 %, l’a­gri­cul­ture 7 %. Les secteurs les plus dynamiques sont l’a­gronomie, l’in­for­ma­tique, les com­mu­ni­ca­tions, l’élec­tron­ique, la médecine, la robo­t­ique, les biotech­nolo­gies et la chimie.

Le com­merce extérieur représente un tiers du PIB et croît rapi­de­ment, tout en restant struc­turelle­ment défici­taire (8 mil­liards de dol­lars en 1997). Toute­fois la dette extérieure, qui avait atteint un som­met de près de 80 % du PIB en 1985, décroît régulière­ment depuis lors, pour arriv­er aujour­d’hui à moins de 20 % du PIB (graphique 3).

Le pays dis­pose d’un accord de libre-échange à la fois avec la CEE et avec les États-Unis, avan­tage qu’il ne partage avec aucun autre et qui explique, avec la qual­ité et le bas prix de la main-d’œu­vre, que de nom­breuses entre­pris­es de haute tech­nolo­gie y “délo­calisent” leurs usines.

Le taux d’in­fla­tion, qui atteignait trois chiffres au début de la décen­nie 80, a été jugulé en 1985 par une poli­tique économique d’in­spi­ra­tion libérale : il a atteint 14,5 % en 1994 et est tombé à 7 % en 1997 (graphique 4).

Le taux de chô­mage est inférieur à 8 % en 1997, et il s’ag­it surtout d’un chô­mage de courte durée : une grande par­tie des chômeurs est con­sti­tuée par les nou­veaux immi­grants, qui trou­vent un tra­vail après en moyenne un an d’adap­ta­tion au lan­gage et aux con­di­tions économiques de leur nou­veau pays (graphique 5).

Par­mi les mesures pris­es en 1985 pour lut­ter con­tre l’in­fla­tion fig­urent le recours au dol­lar US comme mon­naie de compte pour toutes les trans­ac­tions impor­tantes et l’in­dex­a­tion général­isée des créances et des dettes, y com­pris les loy­ers d’habi­ta­tion et d’entreprise.
Les gou­verne­ments suc­ces­sifs, qu’ils soient de gauche comme celui de Yitzhak Rabin, ou de droite comme celui de Nétanya­hou, ont une poli­tique économique à ten­dance libérale et non dirigiste. Un pro­gramme impor­tant de pri­vati­sa­tion est en cours (télé­phone, ban­ques, chimie, etc.).

Rythme de construction

L’af­flux de nou­veaux immi­grants représen­tait en 1991–1992 un besoin sup­plé­men­taire de l’or­dre de 50 000 loge­ments par an s’a­joutant aux besoins de la pop­u­la­tion préex­is­tante, estimés à env­i­ron 20 000 loge­ments par an.

À l’ini­tia­tive du min­istre du Loge­ment Ariel Sharon, le gou­verne­ment de l’époque a mis en œuvre divers­es inci­ta­tions fis­cales et autres pour accélér­er le rythme de la con­struc­tion, qui a pu être ain­si quadru­plé en deux ans : plus de 40 000 loge­ments ont été mis en chantier en 1990 et plus de 80 000 en 1991, con­tre un rythme annuel moyen de l’or­dre de 20 000 jusqu’en 1989. Ce rythme s’est ralen­ti depuis 1992, tout en restant à un niveau net­te­ment plus élevé qu’au­par­a­vant, ce qui fait qu’il n’y a pas eu de crise du loge­ment en Israël (graphique 6).

Type de construction

La plu­part des immeubles sont con­stru­its avec une struc­ture en béton. Les cloi­sons intérieures sont en parpaings recou­verts de plâtre. Les murs extérieurs sont égale­ment en parpaings et sont de plus en plus sou­vent recou­verts de pierre, de mar­bre ou de car­relage qui résiste à l’éro­sion, notam­ment en bord de mer, mieux que le plâtre tra­di­tion­nel. Les fenêtres sont en aluminium.

Le gou­verne­ment encour­age les efforts des con­struc­teurs vers une indus­tri­al­i­sa­tion de la con­struc­tion, notam­ment par la con­struc­tion en usine d’élé­ments pré­fab­riqués qui n’ont plus qu’à être mon­tés sur le site, de manière à réduire les délais de con­struc­tion, actuelle­ment de l’or­dre de vingt-qua­tre mois, y com­pris les délais d’ob­ten­tion des autori­sa­tions administratives.

Les con­struc­teurs doivent oblig­a­toire­ment respecter les stan­dards du “Stan­dards Insti­tute of Israel”. Les immeubles sont garan­tis par l’É­tat con­tre les dom­mages de guerre.

La plus grande par­tie des con­struc­tions est le fait de sociétés privées, l’É­tat inter­venant pour plan­i­fi­er et don­ner des inci­ta­tions finan­cières et fis­cales, mais ayant cessé de con­stru­ire lui-même.

De nom­breux pro­mo­teurs, dont cer­tains sont fil­iales de grands groupes indus­triels ou financiers, con­stru­isent en Israël actuelle­ment des pro­grammes très var­iés allant de la cité d’ur­gence jusqu’à l’ap­parte­ment de grand stand­ing en bord de mer à Tel-Aviv ou en vue des murailles de Jérusalem, ven­du un mil­lion de dol­lars et plus à des nababs améri­cains ou quelque­fois russes.

Taille des logements

La taille moyenne des loge­ments con­stru­its actuelle­ment est de l’or­dre de 4/5 pièces et 140 m² brut, soit 115 m² net (les Israéliens comptent la sur­face au sol, y com­pris les cloi­sons et par­ties com­munes, qui font env­i­ron 20 % du total). Il est toute­fois prévu une cer­taine diminu­tion de ces chiffres en rai­son de la diminu­tion de la taille moyenne des ménages israéliens (3,5 per­son­nes par ménage en ville) et de la faible taille moyenne des ménages d’im­mi­grants d’ex-Union sovié­tique (moins de 3 per­son­nes par ménage).

Même en ten­ant compte de la ten­dance prob­a­ble à l’ac­croisse­ment de la taille des ménages immi­grants, on peut donc escompter pour les prochaines années que la demande s’ori­en­tera plutôt vers des apparte­ments de 3 ou 4 pièces.

Prix des logements

Tous les prix en Israël sont exprimés en shekels, mon­naie de règle­ment, mais le dol­lar US sert d’u­nité de compte dans la plu­part des trans­ac­tions impor­tantes. Ceci est vrai en matière immo­bil­ière, tant en matière d’ac­qui­si­tion que de location.

Comme le mon­tre le graphique 7, la forte immi­gra­tion des années 1989–1991 s’est traduite par une impor­tante hausse des prix dès 1989. Après une pause en 1992, la hausse a repris en 1993 avec l’an­tic­i­pa­tion des con­séquences favor­ables du proces­sus de paix. Une nou­velle pause est inter­v­enue en 1997 avec le ralen­tisse­ment de ce proces­sus, mais les prix restent élevés.

Au total, le prix moyen du mètre car­ré a pra­tique­ment triplé en dix ans, pour attein­dre aujour­d’hui des valeurs proches des prix français. Le mètre car­ré était à la fin de 1997 de l’or­dre de 3 000 $ (18 000 F) à Tel-Aviv intra-muros et 2 000 $ (12 000 F) dans la périphérie de Tel-Aviv ain­si qu’à Jérusalem. Ces moyennes cachent naturelle­ment des écarts impor­tants en fonc­tion de l’emplacement et de la qual­ité des immeubles.

Propriété du sol

Près de 90 % du sol est la pro­priété de l’É­tat (Israel Lands Author­i­ty) qui le donne générale­ment en bail emphytéo­tique de quar­ante-neuf ans renou­ve­lable automatiquement.

De nom­breux pro­mo­teurs dis­posent de réserves fon­cières acquis­es en toute pro­priété ou dans le cadre de baux con­clus avec l’I­LA à la suite d’ap­pels d’of­fres ou d’ac­cords de gré à gré.

Le prix des ter­rains varie naturelle­ment en fonc­tion de leur emplace­ment, de leur acces­si­bil­ité et de leur con­structibil­ité, mais dans l’ensem­ble la charge fon­cière reste raisonnable, même en zone urbaine.

Marché locatif

Les trois quarts (73 %) des loge­ments sont occupés par leur pro­prié­taire, pour­cent­age très supérieur à celui de la France où il dépasse à peine la moitié. La poli­tique du gou­verne­ment y a con­tribué, par ses aides de divers­es natures, notam­ment en faveur des immi­grants et des jeunes ménages.

Tel-Aviv, le quarti­er de la Bourse des diamants
© PHOTO LEVY-LAMBERT

Toute­fois, l’ac­croisse­ment con­sid­érable du nom­bre d’im­mi­grants et la hausse cor­réla­tive du prix des loge­ments ont con­duit le gou­verne­ment à met­tre en œuvre un pro­gramme d’inci­ta­tion au développe­ment du locatif, notam­ment par le jeu d’a­van­tages fis­caux accordés aux investisseurs.

Les loge­ments du secteur locatif se répar­tis­sent à peu près à égal­ité entre secteur pub­lic et secteur privé. Toute­fois la poli­tique récente du gou­verne­ment, à ten­dance très libérale, a été de réduire forte­ment son inter­ven­tion directe dans ce secteur et même à ven­dre pro­gres­sive­ment les loge­ments du secteur public.

Le régime des loy­ers est libre : ils sont révisés annuelle­ment à l’ini­tia­tive du bailleur. Il n’y a pas de claus­es types définies par la loi. L’indice retenu pour les révi­sions peut être les prix à la con­som­ma­tion, le coût de la con­struc­tion, le cours du dol­lar ou une com­bi­nai­son des trois.

Il n’y a pas de main­tien dans les lieux. Il existe toute­fois un petit nom­bre d’ap­parte­ments anciens (antérieurs à 1955) qui ressor­tis­sent d’un régime con­trôlé genre loi de 1948, appelé “key mon­ey”, mais ce régime est en voie d’extinction.

Les loy­ers cor­re­spon­dent à un ren­de­ment de l’or­dre de 3 à 4 % par an seule­ment : ain­si un apparte­ment de 4 pièces et 100 m² brut (taille stan­dard en Israël) dans la région de Tel-Aviv, coû­tant 200 000 $, se loue env­i­ron 650 à 700 $ par mois.

Immobilier d’entreprise

La créa­tion d’emplois et le développe­ment économique du pays, con­jugués avec l’af­flux d’in­vestis­seurs étrangers, induisent une forte crois­sance de la demande en bureaux, com­merces, locaux d’ac­tiv­ité, hôtels, etc.

Le rythme de con­struc­tion des locaux à usage d’en­tre­prise est de l’or­dre de un mil­lion de mètres car­rés par an. Sur ce total, les locaux indus­triels représen­tent de l’or­dre de 40 % et les locaux com­mer­ci­aux env­i­ron 20 %. Les bureaux for­ment le reste, soit env­i­ron 400 000 m² par an, dont les trois quarts dans la région de Tel-Aviv, cap­i­tale économique du pays.

Du fait de la forte demande finale, le stock disponible à la vente est tou­jours très faible, la plu­part des immeubles étant ven­dus sur plans ou au tout début de leur con­struc­tion. À Tel-Aviv, le taux d’oc­cu­pa­tion des bureaux est de 95 % en ville, 85 à 90 % en périphérie, mais il a ten­dance actuelle­ment à dimin­uer avec l’ar­rivée sur le marché de nou­velles opéra­tions impor­tantes comme le com­plexe Shalom au bord de l’au­toroute Ayalon ou les grandes tours de bureaux de la Bourse des dia­mants à Ramat Gan.

Les prix des bureaux vari­ent naturelle­ment beau­coup suiv­ant leur qual­ité et leur local­i­sa­tion. À Tel-Aviv, qui représente le plus grand marché, le prix moyen tourne entre 2 000 et 3 000 US$ par m2 et les loy­ers vari­ent de 15 à 25 $ par m² par mois, ce qui représente un ren­de­ment annuel de l’or­dre de 9 à 10 %.

La plu­part des sociétés préfèrent être pro­prié­taires de leurs locaux, car le coût des emprunts en dol­lars est inférieur au coût du loy­er. Il est donc dif­fi­cile pour un investis­seur de trou­ver sur le marché des bureaux loués à vendre.

Comme les baux d’habi­ta­tion, les baux com­mer­ci­aux sont libre­ment négo­ciés entre les par­ties, tant pour la durée que pour le prix. Les loy­ers sont tou­jours totale­ment indexés, générale­ment sur la base de l’indice men­su­el des prix (CPI). Il n’y a pas de pro­priété commerciale.

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