Mirabelle, innovatrice du financement des seniors
Mirabelle, fondée en 2022 par Hugo Jenny et Bastien Davalos, redéfinit le financement des seniors en France avec son prêt viager hypothécaire. Cette offre permet aux retraités de financer leurs projets à partir de leur bien immobilier tout en restant propriétaires et en préservant leur héritage. Avec l’agrément de « société de financement » en cours d’obtention auprès de l’ACPR et attendu à l’automne 2025, Mirabelle mise sur l’ingénierie financière et technologique, adoptant une approche transparente et éthique. Elle entend répondre aux besoins de financement des retraités, en renforçant son influence dans la silver économie. Rencontre avec Hugo Jenny, CEO.
Comment percevez-vous l’évolution du secteur du prêt viager hypothécaire dans le contexte actuel de l’innovation financière et quels défis Mirabelle doit-elle surmonter pour se démarquer ?
Le marché du prêt viager hypothécaire et plus largement du financement des seniors fait écho à un défi sociétal majeur en France et en Europe lié à la transition démographique et au virage domiciliaire des baby-boomers. En monétisant le patrimoine immobilier des seniors, ce prêt offre une solution efficace pour financer leurs besoins, notamment pour les classes moyennes et modestes. Attendu par les pouvoirs publics, le développement du prêt viager hypothécaire est une solution efficace et prouvée à l’étranger. La difficulté principale réside dans la création d’une offre pérenne, dépendante d’enjeux réglementaires, financiers et technologiques. Pour cela, comme dans les juridictions dans lesquelles le prêt viager hypothécaire est devenu l’outil de prédilection de financement des seniors principalement proposé par les assureurs, Mirabelle s’associe en France à l’écosystème assurantiel.
Mirabelle s’efforce ainsi de proposer une offre tarifaire avantageuse tout en assurant la confiance et la protection des personnes de plus de 60 ans, grâce au choix que nous avons fait d’avoir un niveau d’exigences réglementaires le plus protecteur pour nos futurs clients.
À noter que le prêt viager hypothécaire permet aux personnes de plus de 60 ans, propriétaires, de financer leurs projets de retraite, notamment le maintien à domicile, en empruntant sur leur bien immobilier. Le remboursement du capital et des intérêts est réalisé à la succession et il est garanti par une hypothèque sur le bien immobilier, permettant ainsi de préserver la qualité de vie de l’emprunteur ainsi que son statut de propriétaire.
À la succession, plutôt que de rembourser le prêt avec des liquidités, si les enfants choisissent de vendre le bien immobilier, ils reçoivent dans la succession l’excédent de valeur du bien après le remboursement du prêt, assurant donc une transmission d’un héritage à la famille. Quelles que soient la durée de prêt et la somme des intérêts non payés en cours de vie, aucune dette ne peut être transmise aux héritiers au-delà de la valeur du bien, offrant ainsi une sécurité supplémentaire.
Quel rôle joue la technologie dans votre modèle d’affaires, et quels outils numériques prévoyez-vous pour améliorer l’expérience client ?
Chez Mirabelle, la technologie est au cœur de notre modèle économique. Cela consiste notamment à développer une architecture reposant sur un Core Banking System spécifique à la gestion et à l’octroi du prêt viager hypothécaire, et utilisant des modèles de calcul propriétaires basés sur des données immobilières collectées sur place par des experts immobiliers et diagnostiqueurs énergétiques indépendants. Ce système que nous avons développé garantit notre capacité technique à proposer le produit. Par ailleurs, la technologie enrichit notre approche commerciale en améliorant l’expérience utilisateur, notamment par l’intégration de la vidéoconférence qui facilite l’inclusion des familles dans le processus de transaction. Nous nous concentrons sur une expérience fluide et intelligible, adaptée aux personnes de plus de 60 ans, en répondant à leurs besoins spécifiques tout en assurant la compréhension et la protection des clients. Cela renforce notre crédibilité et soutient le développement d’une offre pérenne.
Comment la réglementation financière actuelle influence-t-elle l’innovation dans les prêts viagers hypothécaires, et quelles évolutions futures anticipez-vous ?
Le cadre réglementaire actuel du prêt viager hypothécaire est relativement restrictif comparé à d’autres types de crédits. Il s’agit d’un produit pour lequel le démarchage bancaire est interdit. Nous considérons toutefois que cette réglementation représente une opportunité pour le développement du marché. En effet, pour nous, la réglementation est synonyme de protection des clients et de transparence des solutions. Notre principal enjeu est d’assurer la pérennité et le développement nécessaire d’un marché où les offres sont encore rares mais le besoin à venir de la population est important.
Nous espérons donc un renforcement de la réglementation, comme c’est le cas en Angleterre, où le conseil en financement viager est encadré par des règles strictes nécessitant un agrément spécifique pour les courtiers distribuant des prêts viagers hypothécaires octroyés par les prêteurs indépendants et les assureurs. Nous aspirons à un développement similaire afin de garantir un cadre de commercialisation très protecteur pour les clients et leurs familles. En tant que fournisseurs de solutions, nous souhaitons disposer de canaux de distribution spécialisés encore plus réglementés pour renforcer la confiance d’une population vulnérable ayant vocation à croître.
Quelle stratégie de communication prévoyez-vous pour informer les retraités sur les avantages du financement viager hypothécaire ?
Mirabelle se positionne comme le premier établissement prêteur indépendant, en cours d’agrément délivré par l’ACPR, dédié au financement du bien-vieillir spécialiste du prêt viager hypothécaire. L’enjeu pour nous est triple. D’abord, démocratiser cette solution et construire une marque forte, s’adressant aux retraités et à leurs enfants, avec une stratégie de mass marketing pour sensibiliser sur les solutions de financement disponibles auprès des seniors.
Le lancement commercial prévu en janvier 2026 mettra l’accent sur l’éducation en matière de financement viager et l’explication détaillée de notre produit, en insistant sur la protection apportée par la réglementation en vigueur sur le prêt et sur la transparence de ses impacts pour répondre aux attentes croissantes des retraités, dont environ un sur deux exprime des difficultés financières.
En parallèle, Mirabelle envisage de collaborer avec des acteurs institutionnels régulés, tels que des assureurs et des mutuelles, pour élargir son offre de financement, renforçant ainsi la coopération avec ces institutions qui souhaitent diversifier leurs produits.
Quels sont vos objectifs à court et long termes après la récente levée de fonds de Mirabelle, et comment utiliserez-vous ces fonds pour atteindre vos ambitions ?
Mirabelle a réalisé une première levée de fonds de 1,3 million d’euros à l’été 2024 auprès de business angels du secteur de l’assurance et de la finance, notamment parmi des anciens élèves de l’École Polytechnique, dans le but de construire notre plateforme dédiée à l’octroi et à la gestion de prêts viagers hypothécaires. Notre premier objectif est d’obtenir un agrément de « société de financement » délivré par l’ACPR, dont le feu vert est attendu à l’automne 2025. Cet agrément devrait nous permettre de devenir établissement prêteur indépendant spécialisé en respectant un niveau d’exigences réglementaires identique à celles s’appliquant aux banques.
Le deuxième objectif consistait à mettre en place l’ensemble des processus opérationnels, technologiques et d’ingénierie financière nécessaires pour offrir ce produit une fois l’agrément obtenu. Enfin, le troisième objectif de cette levée de fonds était de conclure des partenariats commerciaux qui nous permettront de distribuer notre offre dès que nous aurons obtenu l’agrément. Une deuxième levée de fonds auprès d’assureurs et de partenaires industriels sera finalisée à l’octroi de l’agrément par l’ACPR. À long terme, notre ambition est de devenir la référence du prêt viager hypothécaire en France, en devenant le premier établissement prêteur indépendant dédié au financement du bien vieillir et spécialiste du prêt viager hypothécaire.
Comment envisagez-vous de collaborer avec d’autres acteurs pour innover ensemble et créer un écosystème bénéfique pour les seniors ?
Mirabelle collabore avec chaque typologie de partenaires pour répondre aux attentes variées du marché. Notre solution peut être interprétée différemment selon le type de distributeurs. Dans le secteur de l’assurance, l’offre de financement des projets des seniors proposée par Mirabelle est perçue par les mutuelles de santé et prévoyance comme un moyen de faciliter le maintien à domicile des personnes âgées, et par les assureurs épargne-retraite comme un outil de gestion du patrimoine familial.
En ce qui concerne la gestion de patrimoine, le prêt viager hypothécaire est vu comme une sorte de crédit Lombard sur de l’immobilier, accessible à une clientèle plus large que celle des produits de financement traditionnels, afin de faciliter l’investissement. Pour les courtiers en viager, il s’agit de compléter leur gamme de produits de monétisation du patrimoine immobilier avec une offre adressant un public plus large. Enfin, Mirabelle contribue à la solvabilité générale de la silver économie, notamment en proposant aux entreprises de services de prescrire notre solution de financement pour solvabiliser leurs clients et qu’ils aient accès à davantage de services.
En bref
Fintech spécialisée dans le prêt viager hypothécaire, sous réserve d’obtention de son agrément, Mirabelle entend permettre aux seniors d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur de leur bien immobilier en restant propriétaire et en continuant à transmettre un héritage. Sa mission est de financer le bien-vieillir, en facilitant le maintien à domicile et en favorisant la rénovation énergétique des logements.
Le lancement commercial est prévu pour janvier 2026.
