« La valeur appartient à ceux qui savent l’exploiter »

Vie des Entreprises

Dossier : Vie des entreprises | Magazine N°817 Septembre 2026

Dans un environnement marqué par de profondes transformations économiques et financières, ainsi que par des mutations technologiques et sociétales, les actifs réels entrent dans une nouvelle ère. Pour Daniel Rigny (X89), fondateur de TwentyTwo Real Estate, l’investissement immobilier doit désormais privilégier les actifs qui constituent les infrastructures physiques de l’économie réelle, dont la performance dépend avant tout de la qualité de leur exploitation.

Comment construisez-vous aujourd’hui des portefeuilles capables de rester résilients dans un environnement marqué par la volatilité des marchés et les mutations d’usage de l’immobilier ?

L’immobilier est souvent perçu comme une allocation de diversification au sein des portefeuilles institutionnels. En réalité, il constitue la plus importante classe d’actifs au monde en valeur. Plus fondamentalement, il est l’infrastructure physique de l’économie : il reflète la manière dont nous habitons, travaillons, consommons, voyageons, stockons les marchandises et, dans cette nouvelle ère, hébergeons et traitons les données.

Malgré cette importance considérable, l’immobilier reste relativement sous-représenté dans les allocations des investisseurs. Nous sommes convaincus que cette situation est appelée à évoluer. L’immobilier offre des caractéristiques particulièrement recherchées : une exposition directe à l’économie réelle, une protection contre l’inflation et de nombreux leviers de création de valeur. Les profondes transformations de l’environnement économique et financier renforcent encore leur pertinence. Nous sommes en effet à un moment charnière. Pendant près de quarante ans, l’immobilier et les actifs réels ont bénéficié d’une baisse quasi continue du coût du capital, qui a soutenu les valorisations et constitué un moteur majeur de performance. Il est peu probable que les prochaines décennies offrent un contexte aussi favorable. Le vieillissement démographique, la démondialisation partielle, la transition énergétique, la réindustrialisation et l’augmentation de l’endettement public devraient durablement soutenir un coût du capital plus élevé et un environnement plus inflationniste.

Dans ce nouvel environnement, nous construisons nos portefeuilles autour de deux principes. Le premier consiste à privilégier les actifs qui répondent à des besoins fondamentaux et bénéficient d’une demande profonde, capable de soutenir durablement la croissance des revenus. Le second consiste à sélectionner des actifs dont le potentiel peut être révélé par l’exploitation, la transformation et une gestion active. Cette double approche permet de mieux absorber un coût du capital plus élevé, tout en renforçant la protection contre l’inflation.

Quelles classes d’actifs privilégiez-vous dans ce contexte ?

Notre priorité va aujourd’hui aux différentes formes d’hébergement : logements, résidences seniors, établissements de santé et hôtellerie. Ces actifs sont portés par des tendances structurelles telles que le vieillissement de la population, l’évolution des modes de vie, la mobilité ou les besoins croissants en matière de santé. Nous privilégions plus particulièrement les actifs à forte intensité opérationnelle, dont la qualité de l’exploitation est un facteur déterminant de performance et un puissant levier de création de valeur. Les évolutions technologiques renforcent encore leur proposition de valeur en permettant de vivre, travailler, consommer, se divertir et accéder à de nombreux services au sein d’un même lieu de vie. Cette multiplicité des usages constitue un puissant facteur d’attractivité, de résilience et de création de valeur.

Nous ciblons également les actifs industriels, infrastructures essentielles de l’économie réelle, tels que les entrepôts logistiques, les locaux d’activité et les data centers, dont la demande est portée par la transformation numérique, l’innovation technologique et la réindustrialisation.

À l’inverse, nous restons très prudents sur les segments dont la demande structurelle est fragilisée. Nous n’avons plus investi dans les bureaux depuis huit ans, les nouvelles organisations du travail et l’intelligence artificielle remettant durablement en question leur modèle d’usage.

En quoi les stratégies « real assets » prennent-elles une place plus structurante dans l’allocation des investisseurs institutionnels ?

Pendant longtemps, les investisseurs ont essentiellement recherché les actifs non cotés pour la prime d’illiquidité qu’ils procuraient. Cette caractéristique reste importante, mais elle n’est plus la principale raison de leur succès.

Aujourd’hui, les investisseurs recherchent avant tout des actifs capables de créer de la valeur indépendamment des fluctuations des marchés financiers, tout en offrant une meilleure protection contre l’inflation. Dans un monde où les modèles purement financiers montrent leurs limites, les actifs réels répondent à une aspiration croissante à investir dans des actifs tangibles, résilients et ancrés dans l’économie réelle. On observe une convergence croissante entre immobilier, infrastructure et private equity. Un hôtel est un actif immobilier, mais sa performance dépend de son exploitation, comme celle d’une entreprise. De même, un data center associe une composante immobilière, une infrastructure technologique et une exploitation spécialisée. Les frontières traditionnelles entre ces classes d’actifs s’estompent progressivement au profit d’une approche commune : investir dans les infrastructures de l’économie réelle et créer de la valeur par leur exploitation.

Votre modèle d’« investisseur-opérateur » repose fortement sur l’expertise opérationnelle : quel est son rôle dans la création de valeur sur les actifs réels ?

Dès la création de TwentyTwo Real Estate, il y a quatorze ans, nous avons fait du modèle d’investisseur-opérateur le principe fondateur de notre stratégie. Nous étions convaincus que la performance immobilière dépendrait de moins en moins des seuls facteurs financiers et de plus en plus de la capacité à créer de la valeur par la maîtrise technique et opérationnelle des actifs.

C’est pourquoi nous avons construit un groupe intégré réunissant l’ensemble des expertises de la chaîne de valeur immobilière : investissement, asset et property management, maîtrise d’ouvrage et commercialisation. Cette organisation nous permet d’intervenir à chaque étape de la création de valeur, de l’acquisition à la transformation puis à l’exploitation des actifs.

“ La complexité opérationnelle est souvent perçue comme un risque. Nous la considérons au contraire comme une source d’opportunités.”

Cette approche est particulièrement pertinente pour les actifs à forte intensité opérationnelle, comme l’hôtellerie ou l’hébergement géré. Dans ces secteurs, la création de valeur repose sur un meilleur positionnement, une exploitation optimisée et des investissements ciblés.

La complexité opérationnelle est souvent perçue comme un risque. Nous la considérons au contraire comme une source d’opportunités. Parce qu’elle réduit le nombre d’investisseurs capables de la maîtriser, elle nous permet d’identifier, grâce à notre expertise issue du terrain, des actifs dont le potentiel est sous-estimé. Une partie importante de la création de valeur se joue ainsi dès l’acquisition, lorsque l’on sait reconnaître ce que le marché ne valorise pas encore.

Quels sont aujourd’hui les critères qui permettent d’identifier des actifs réellement capables de traverser les cycles ?

Nous recherchons avant tout quatre caractéristiques.

La première est la profondeur de la demande. Un actif résilient doit répondre à un besoin fondamental, durable et difficilement substituable.

La deuxième est la rareté. En Europe, les contraintes réglementaires et environnementales ainsi que la rareté du foncier rendent la création de nouveaux actifs de plus en plus difficile. Un actif rare, difficile à reproduire, dispose d’un avantage concurrentiel durable pour capter la demande.

La troisième est le prix d’acquisition par comparaison au coût de remplacement. Dans un contexte marqué par la hausse des coûts de construction, acquérir un actif en dessous de son coût de reconstruction constitue une marge de sécurité précieuse tout en offrant un potentiel de création de valeur.

Enfin, nous privilégions les actifs capables d’adapter rapidement leurs revenus à l’évolution de leur environnement économique et à l’inflation. L’hôtellerie ou l’hébergement géré disposent par exemple d’une capacité de fixation des prix plus élevée et plus fréquente que les actifs traditionnels dont les revenus sont principalement déterminés par des baux.

La combinaison de ces critères nous permet d’identifier des actifs réellement capables de créer durablement de la valeur à travers les cycles.

Face aux transformations environnementales, la gestion du risque immobilier ne se limite plus à la finance : comment intégrez-vous désormais cette dimension dans vos décisions d’investissement ?

La performance environnementale est devenue un facteur économique majeur. Un actif peu performant sur le plan énergétique est plus coûteux à exploiter, moins attractif pour ses utilisateurs, plus difficile à financer et, à terme, plus exposé à une perte de valeur ainsi qu’à un risque d’illiquidité.

Nous intégrons cette dimension dès l’analyse d’investissement. Au-delà de l’identification des risques, nous évaluons le potentiel de transformation de chaque actif. Les investissements destinés à améliorer la performance énergétique ne constituent pas seulement une dépense : ils offrent souvent un rendement attractif, les économies d’exploitation permettant de rentabiliser une part significative des travaux engagés.

C’est aussi dans ce domaine que notre modèle d’investisseur-opérateur prend tout son sens. Nos compétences en ingénierie, maîtrise d’ouvrage, exploitation et asset management nous permettent de concevoir et de piloter efficacement ces projets d’optimisation énergétique. Parce que nous maîtrisons l’ensemble de la chaîne de valeur, nous sommes en mesure de transformer une contrainte environnementale en avantage compétitif.

Au fond, cette réflexion nous ramène à la question essentielle de tout investisseur de long terme : qu’est-ce qui rend un actif durable ? À nos yeux, la véritable durabilité consiste à investir dans des actifs qui demeurent utiles, pertinents et créateurs de valeur, quelles que soient les évolutions de leur environnement.

Pour en savoir plus : https://twentytwo.com/

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