Les actifs immobiliers, un fort potentiel d’impact pour la finance durable

L’immobilier joue un rôle majeur dans les pro­blé­ma­tiques de déve­lop­pe­ment durable. La puis­sance publique s’est empa­rée du sujet et les régle­men­ta­tions ont un impact essen­tiel dans le res­pect des bonnes pra­tiques. Mais le sec­teur a besoin du finan­ce­ment pri­vé et les inves­tis­seurs doivent être convain­cus qu’il ne s’agit pas pour eux d’une contrainte, mais bien d’une forme de créa­tion de valeur. D’ailleurs les fonds grand public ont en qua­si-tota­li­té inté­gré une démarche ver­tueuse en la matière.

À l’heure où les ten­sions poli­tiques s’intensifient, la ten­ta­tion de faire « machine arrière » est forte, tant sur le constat en matière de dérè­gle­ment cli­ma­tique que sur les solu­tions iden­ti­fiées. Des voix s’élèvent pour assou­plir, voire sup­pri­mer un cer­tain nombre de régle­men­ta­tions : la CSRD – Cor­po­rate sus­tai­na­bi­li­ty Repor­ting Direc­tive – et la taxi­no­mie verte à l’échelon euro­péen ou, plus proche de nous, la volon­té de revoir la régle­men­ta­tion ZAN – zéro arti­fi­cia­li­sa­tion nette – et l’assouplissement de la loi cli­mat et rési­lience rela­tive aux DPE – diag­nos­tics de per­for­mance énergétique.

Cet article pro­pose une lec­ture inverse : il est urgent d’accélérer la mise en œuvre des régle­men­ta­tions euro­péennes, en par­ti­cu­lier en matière de finance durable. Ces régle­men­ta­tions ne sont pas des freins, mais bien des outils pour répondre aux enjeux et défis cau­sés par le dérè­gle­ment cli­ma­tique. Les inves­tis­se­ments immo­bi­liers, en par­ti­cu­lier, sont for­te­ment per­méables aux régle­men­ta­tions en finance durable, avec des résul­tats obser­vables et quan­ti­fiables alors même que le bâti­ment occupe le haut du podium des sec­teurs émet­tant le plus de gaz à effet de serre.

Le bâtiment au cœur des grandes transitions

La Stra­té­gie natio­nale bas car­bone défi­nit dans sa troi­sième ver­sion (en cours de concer­ta­tion) des « bud­gets car­bone » pour cha­cun des six sec­teurs les plus émis­sifs de l’économie française.

Le bâti­ment y tient une place impor­tante à double titre : d’une part, les émis­sions de CO₂ du sec­teur doivent bais­ser jusqu’à atteindre 35 MtCO₂_eq en 2030 (contre 62 en 2022), notam­ment via la sup­pres­sion des éner­gies fos­siles (fioul et gaz) dans la pro­duc­tion de chaud-froid ; mais le sec­teur se voit éga­le­ment assi­gner un objec­tif très impor­tant de réduc­tion de ses consom­ma­tions éner­gé­tiques. En outre, la consul­ta­tion en cours autour de la Stra­té­gie natio­nale d’adaptation et de la tra­jec­toire qui la sous-tend rap­pelle la néces­si­té d’adapter tous les sec­teurs de notre éco­no­mie, dont le bâti­ment, lieu de vie essen­tiel (se loger, se nour­rir, étu­dier, tra­vailler, se soigner…).

« On ne pourra pas résoudre le problème du climat sans prendre en compte la nécessité de préserver-restaurer la biodiversité. »

Par ailleurs, les tran­si­tions néces­si­te­ront d’importantes res­sources natu­relles et, là encore, le bâti­ment est un actif à fort impact, que ce soit en rai­son des besoins en res­sources lors de tra­vaux de construc­tion ou de réno­va­tion, ou de la pro­duc­tion de déchets tout au long de son cycle de vie (69 % des déchets en France pro­ve­naient du sec­teur du bâti­ment et des tra­vaux publics en 2020, chiffres Ademe). 

C’est la rai­son pour laquelle il est essen­tiel de mettre en œuvre un plan de sobrié­té, cou­vrant les opé­ra­tions de construc­tion-réno­va­tion (maté­riaux et arti­fi­cia­li­sa­tion des terres…) comme l’exploitation (consom­ma­tions éner­gé­tiques, consom­ma­tions d’eau, besoins en cha­leur-froid…). Enfin, le bâti­ment a de nom­breux impacts sur la bio­di­ver­si­té : arti­fi­cia­li­sa­tion des sols, éclai­rage noc­turne, pro­pa­ga­tion d’espèces inva­sives, pol­lu­tions des sols… 

Or le rap­port Nexus de l’IPBES (Inter­go­vern­men­tal Science-Poli­cy Plat­form on Bio­di­ver­si­ty and Eco­sys­tem Ser­vices) a rap­pe­lé que l’on ne pour­ra pas résoudre le pro­blème du cli­mat sans prendre en compte la néces­si­té de pré­ser­ver-res­tau­rer la bio­di­ver­si­té, deux sujets for­te­ment interconnectés.

Atté­nua­tion, adap­ta­tion, eau, pol­lu­tion, déchets et bio­di­ver­si­té sont des thé­ma­tiques essen­tielles que le bâti­ment doit prendre en compte. Ce sont les six enjeux qui consti­tuent le socle de la taxi­no­mie verte.

La finance durable appliquée à l’immobilier

Si les enjeux sont signi­fi­ca­tifs, les besoins finan­ciers néces­saires pour finan­cer les actions d’atténuation, d’adaptation, voire de sobrié­té, demeurent encore sous-cou­verts. Une récente étude de I4CE montre que, mal­gré les 100 mil­liards d’euros inves­tis en faveur du cli­mat en France en 2022 (dans les sec­teurs des bâti­ments, des trans­ports et de l’énergie), il en fau­drait 58 de plus chaque année de 2024 à 2030 pour mettre en œuvre la Stra­té­gie natio­nale bas car­bone 2.

Le Pacte vert de l’UE a éla­bo­ré une série de pro­po­si­tions visant à adap­ter les poli­tiques de l’UE en matière de cli­mat, d’énergie, de trans­port et de fis­ca­li­té pour atteindre les objec­tifs euro­péens de neu­tra­li­té car­bone. Dans chaque sec­teur, et dans l’immobilier en par­ti­cu­lier, le finan­ce­ment de ces trans­for­ma­tions néces­site de cana­li­ser les inves­tis­se­ments pri­vés, en com­plé­ment des fonds publics. C’est la rai­son d’être du plan d’action euro­péen pour la finance durable, com­pre­nant un panel de régle­men­ta­tions qui visent à atteindre trois objec­tifs prin­ci­paux : réorien­ter les capi­taux vers des inves­tis­se­ments durables ; gérer les risques finan­ciers induits par le chan­ge­ment cli­ma­tique ; favo­ri­ser la trans­pa­rence et une vision à long terme.

“La prise en compte de caractéristiques environnementales et sociales dans la gestion des fonds grand public est devenue la norme.”

Le sec­teur de l’immobilier est par­ti­cu­liè­re­ment concer­né par l’ensemble de ces régle­men­ta­tions, que ce soit via la taxi­no­mie (défi­ni­tion d’un actif immo­bi­lier durable), SFDR – Sus­tai­nable Finance Dis­clo­sure Regu­la­tion (carac­té­ris­tiques envi­ron­ne­men­tales ou objec­tif d’investissement durable, risques de dura­bi­li­té, inci­dences néga­tives) ou la CSRD, direc­tive rela­tive à la publi­ca­tion d’informations en matière de dura­bi­li­té par les entre­prises (Euro­pean Sus­tai­ni­bi­li­ty Repor­ting Stan­dards, ESRS applicables).

Et l’investissement immo­bi­lier s’approprie ses enjeux extra-finan­ciers : dans sa récente étude Baro­mètre de l’immobilier res­pon­sable 2024, l’Observatoire de l’immobilier durable (OID) a mon­tré que la prise en compte de carac­té­ris­tiques envi­ron­ne­men­tales et sociales dans la ges­tion des fonds grand public est deve­nue la norme, avec plus de 84 % (en valeur d’actifs) des fonds concernés.

Les critères pris en compte

Pour l’immobilier, les thé­ma­tiques « ESG » (environ­nement, social et gou­ver­nance) prises en compte sont les suivantes :

Les deux prin­ci­paux cri­tères pris en compte par les ges­tion­naires de fonds immo­bi­liers sont la per­for­mance éner­gé­tique des bâti­ments et les émis­sions de GES, ce qui reflète une cohé­rence très forte entre les obli­ga­tions régle­men­taires et les démarches volon­taires. En effet, les sujets éner­gé­tiques sont connus depuis plus de cin­quante ans par le sec­teur du bâti­ment grâce à une régle­men­ta­tion riche : le pre­mier règle­ment ther­mique sur des seuils de per­for­mance éner­gé­tique pour les bâti­ments neufs date de 1974. Par ailleurs, il est impor­tant de sou­li­gner le carac­tère « maté­riel » de tous les autres cri­tères inté­grés aux démarches ESG, cha­cun étant par nature lié à un élé­ment mesu­rable (consom­ma­tions d’eau, imper­méa­bi­li­sa­tion des sols, qua­li­té de l’air inté­rieur, satis­fac­tion de loca­taires, enga­ge­ment des prestataires…).

L’exemple du label ISR

Por­té par le minis­tère des Finances, le label ISR a été créé en 2015 afin de faci­li­ter la trans­pa­rence sur les pro­duits d’épargne durable pour des inves­tis­seurs. Ce label est par­ti­cu­liè­re­ment adap­té aux approches best-in-pro­gress qui consistent à mettre en place une stra­té­gie d’amélioration conti­nue à tra­vers la défi­ni­tion d’une note cible, des éva­lua­tions annuelles, ain­si que des plans d’amélioration. En cela, il s’applique donc bien au sec­teur de l’immobilier, dont le prin­ci­pal enjeu est la trans­for­ma­tion durable du parc existant.

Bien que le réfé­ren­tiel n’ait été que récem­ment adap­té à l’immobilier (juillet 2020), en 2024, 53 % des fonds immo­bi­liers grand public en France étaient label­li­sés ISR. Quatre ans après sa mise en place, force est de consta­ter que le cadre pré­cis du réfé­ren­tiel et la rigueur appor­tée par l’obligation de faire pro­cé­der à un audit annuel par un orga­nisme tiers ont contri­bué à une pro­gres­sion sen­sible des pratiques.

« En 2024, 53 % des fonds immobiliers grand public en France étaient labellisés ISR. »

À tra­vers la défi­ni­tion d’objectifs clairs cou­vrant les trois domaines E, S et G, la mise en place d’indicateurs per­met­tant de suivre l’atteinte des objec­tifs, l’adaptation des pro­ces­sus internes (acqui­si­tion, ges­tion, contrôle des risques, for­ma­tion, repor­ting), l’extra-financier gagne en struc­ture. Ain­si le repor­ting ESG est plus détaillé, lisible et fiable : le réfé­ren­tiel impose cer­tains « pas­sages obli­gés » tels que la publi­ca­tion de la per­for­mance ESG du fonds et de huit indi­ca­teurs (au mini­mum) pour les­quels une com­pa­rai­son est atten­due avec des bench­marks adap­tés, la publi­ca­tion du résul­tat de l’engagement des par­ties pre­nantes, la publi­ca­tion d’informations qua­li­ta­tives sur les actions mises en œuvre… 

D’autre part, les métho­do­lo­gies sont plus robustes : le réfé­ren­tiel encadre for­te­ment les méthodes d’évaluation (pon­dé­ra­tion des cri­tères, réfé­rences aux obli­ga­tions régle­men­taires ou aux bench­marks de place…), ce qui a réhaus­sé l’ambition des plans d’action mis en œuvre pour amé­lio­rer l’évaluation annuelle des actifs. Enfin, des efforts sont faits sur le déve­lop­pe­ment des com­pé­tences : des res­sources ont été affec­tées à la thé­ma­tique ESG et des plans de for­ma­tion éla­bo­rés, de telle sorte que les com­pé­tences sur le sujet ont lar­ge­ment aug­men­té sur la période.

Glo­ba­le­ment, nous consta­tons que l’ESG est désor­mais au cœur des pro­ces­sus des socié­tés de gestion.

Le processus d’acquisition

Véri­table ana­lyse de risques, l’analyse ESG en phase acqui­si­tion per­met d’anticiper tous besoins ulté­rieurs sus­cep­tibles d’avoir un impact sur la ren­ta­bi­li­té de l’opération : mise en confor­mi­té régle­men­taire, ali­gne­ment avec les attentes des par­ties pre­nantes, coût d’exploitation… Les inves­tis­seurs les plus matures sur le sujet ont inté­gré un ensemble com­plet de cri­tères ESG à leurs due dili­gences d’acquisition, notam­ment : la per­for­mance envi­ron­ne­men­tale de l’actif (inten­si­té éner­gé­tique, émis­sion de GES, consom­ma­tions d’eau, bio­di­ver­si­té, déchets…) ; la per­for­mance sociale de l’actif (acces­si­bi­li­té, confort, san­té, bien-être, pol­luants…) ; la confor­mi­té aux dif­fé­rentes régle­men­ta­tions du bâti­ment ; la contri­bu­tion de l’actif à la per­for­mance extra-finan­cière du fonds ; l’exposition de l’actif aux aléas cli­ma­tiques. C’est éga­le­ment deve­nu une source de négo­cia­tion du prix de l’actif avec le ven­deur. Lorsque ces ana­lyses abou­tissent à une baisse de prix, on parle de « décote brune », comme l’illustre le gra­phique ci-dessous.

Une logique d’amélioration continue

Une fois l’actif inté­gré au por­te­feuille, sa ges­tion offre de nom­breuses occa­sions pour contri­buer aux tran­si­tions sociétales.

Sur le plan envi­ron­ne­men­tal, les sujets éner­gie-car­bone sont adres­sés à tra­vers la défi­ni­tion de plans d’amélioration de la per­for­mance éner­gé­tique. Ils passent notam­ment par un pilo­tage éner­gé­tique sur les bâti­ments. Les acteurs peuvent éga­le­ment jouer sur le mix éner­gé­tique de l’approvisionnement de leurs sites en ayant recours à des éner­gies renou­ve­lables ou des réseaux de cha­leur urbains. Le rem­pla­ce­ment d’équipements de pro­duc­tion de chaud-froid et le relam­ping (led) sont éga­le­ment des pra­tiques fré­quentes dans des fonds label­li­sés ISR.

Les stra­té­gies ESG élar­gissent les domaines cou­verts à la mobi­li­té douce (ins­tal­la­tions de bornes de recharge, parcs à vélos, douches, etc.), à la bio­di­ver­si­té (pra­tiques de ges­tion des espaces verts durables, choix des espèces végé­tales indi­gènes, etc.) ou encore à la ges­tion durable de l’eau (ins­tal­la­tion d’équipements sani­taires hydroéconomes).

L’équilibre entre les sujets E, S et G deman­dé par le réfé­ren­tiel du label ISR par­ti­cipe à la prise en compte dans la ges­tion d’un bâti­ment des condi­tions de confort, de san­té et de bien-être des occu­pants (plan de qua­li­té d’air inté­rieur, hydro­ther­mie, tem­pé­ra­ture, ser­vices dis­po­nibles… ), ain­si qu’à la sen­si­bi­li­sa­tion des dif­fé­rentes par­ties pre­nantes (pro­po­ser des guides ou for­ma­tions pour encou­ra­ger les pra­tiques res­pon­sables auprès des ges­tion­naires tech­niques, des pres­ta­taires et des locataires).

Les travaux de rénovation

Les tra­vaux de réno­va­tion sont l’une des prin­ci­pales contri­bu­tions des actifs immo­bi­liers aux tran­si­tions envi­ron­ne­men­tales et sociales. En moder­ni­sant les bâti­ments exis­tants, on réduit les prin­ci­paux impacts néga­tifs, consom­ma­tions éner­gé­tiques, émis­sions de GES, consom­ma­tions en eau, tout en limi­tant l’impact de l’opération elle-même : sobrié­té et choix des maté­riaux, émis­sion de GES des tra­vaux, impact sur les milieux…

Les acteurs les plus matures en matière d’ESG ont d’ores et déjà trans­crit les prin­ci­pales régle­men­ta­tions, ain­si que leur propre démarche ESG (avec des cibles en matière de per­for­mance à l’horizon 2050), dans les pres­crip­tions tech­niques des opé­ra­tions de construc­tion neuve et de réno­va­tion, afin d’assurer l’adéquation de l’actif aux attentes du mar­ché pour les années à venir.

Le processus de contrôle de la conformité et de maîtrise des risques

Les actifs immo­bi­liers sont confron­tés à des risques ESG spé­ci­fiques, qui peuvent impac­ter leur valeur à long terme. Tout d’abord, des risques phy­siques : citons par exemple les feux de forêt, vague de cha­leur, retrait et gon­fle­ment des argiles ou les risques d’inondation qui génèrent des dégra­da­tions accrues, entraî­nant des coûts de main­te­nance éle­vés et des pertes d’exploitation. Des risques de tran­si­tion : les normes envi­ron­ne­men­tales qui imposent des coûts d’adaptation ou une éven­tuelle dif­fi­cul­té d’accès au finan­ce­ment, un risque d’assurabilité voire un risque de déva­lo­ri­sa­tion des actifs. Les équipes « risques » des socié­tés de ges­tion se sont empa­rées de ces spé­ci­fi­ci­tés pour les inté­grer à leur pro­ces­sus de ges­tion des risques : car­to­gra­phie des risques, plan de contrôle, contrôles annuels et pério­diques. Les meilleures pra­tiques voient ces équipes pla­cées en véri­tables par­te­naires des équipes ESG, ce qui per­met d’assurer une démarche maî­tri­sée et un repor­ting qualitatif.

Les réglementations, socle cohérent et créateur de valeur

Les actifs immo­bi­liers se trouvent au croi­se­ment des ten­sions éco­no­miques et des exi­gences environ­nementales. Depuis quelques années, le contexte macroé­co­no­mique dif­fi­cile, mar­qué par des taux d’intérêt éle­vés et une infla­tion per­sis­tante, a entraî­né une déva­lua­tion de nom­breux actifs immo­bi­liers. Cette ten­dance affecte direc­te­ment la valo­ri­sa­tion des socié­tés civiles de pla­ce­ment immo­bi­lier (SCPI) et des orga­nismes de pla­ce­ment col­lec­tif en immo­bi­lier (OPCI), dont les parts ont subi des réduc­tions signi­fi­ca­tives. Loin de l’idée de sur­couches inco­hé­rentes ou de bou­li­mie légis­la­tive, il est impor­tant de sou­li­gner la cohé­rence forte des dif­fé­rentes régle­men­ta­tions qui s’appliquent à l’immo­bilier. Le sché­ma ci-des­sous pro­pose une syn­thèse des prin­ci­pales régle­men­ta­tions inter­ve­nant au cours d’une démarche ESG.

Il est tout à fait pos­sible de bâtir une démarche ESG cohé­rente qui per­mette de répondre aux dif­fé­rentes régle­men­ta­tions. On rap­pelle d’ailleurs l’intérêt du label ISR qui pro­pose un cadre très struc­tu­rant pour les démarches ESG.

Une création de valeur à long terme

Une démarche ESG peut être créa­trice de valeur si elle est pilo­tée et non subie, c’est la notion de valeur verte : il s’agit d’anticiper des coûts futurs par le biais d’une due dili­gence éten­due aux cri­tères ESG ; de réduire les charges grâce à une meilleure effi­ca­ci­té éner­gé­tique, la réduc­tion des consom­ma­tions en eau et l’optimisation de la ges­tion tech­nique, de fidé­li­ser les loca­taires qui sou­haitent occu­per des immeubles res­pon­sables et res­pec­tueux des cri­tères sociaux et envi­ron­ne­men­taux ; de réa­li­ser des réno­va­tions qua­li­ta­tives et per­for­mantes d’un point de vue envi­ron­ne­men­tal et, enfin, d’améliorer la valeur et la liqui­di­té des actifs grâce à leur confor­mi­té aux normes envi­ron­ne­men­tales ain­si qu’à leur ali­gne­ment aux attentes des investisseurs.

“Une démarche ESG peut être créatrice de valeur si elle est pilotée et non subie.”

Ain­si, les actifs immo­bi­liers sont le bon exemple que la conver­gence des cri­tères finan­ciers et extra-finan­ciers peut créer un cercle ver­tueux. En inté­grant plei­ne­ment les dimen­sions ESG, ces biens immo­bi­liers répondent aux défis de demain tout en offrant des occa­sions d’investissement ren­table et res­pon­sable. Une récente étude réa­li­sée en marge du salon SIBCA (salon de l’immobilier bas car­bone) résume par­fai­te­ment la moti­va­tion mul­ti­fa­cette des inves­tis­seurs pour mettre en œuvre une démarche ESG.

Que ce soit pour répondre à l’urgence cli­ma­tique, ren­for­cer notre indé­pen­dance éner­gé­tique ou géné­rer de la valeur à long terme, il ne faut pas recu­ler mais accé­lé­rer. Pas­sons à l’action !

Références

• Inven­taire natio­nal des émis­sions de gaz à effet de serre Citepa.
• TRACC : tra­jec­toire de réchauf­fe­ment de réfé­rence pour l’adaptation au chan­ge­ment cli­ma­tique – la France à +2 °C en 2030, à +2,7 °C en 2050 et à +4 °C à 2100.
• Règle­ment (UE) ²⁰²⁰⁄₈₅₂ du Par­le­ment euro­péen et du Conseil du 18 juin 2020 sur l’établissement d’un cadre visant à favo­ri­ser les inves­tis­se­ments durables et modi­fiant le règle­ment (UE) ²⁰¹⁹⁄₂₀₈₈.
• Édi­tion 2023 du Pano­ra­ma des finan­ce­ments climat.

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