Immobilier logistique : des bâtiments toujours plus performants, mais moins énergivores

À la croisée des enjeux régle­men­taires, économiques et envi­ron­nemen­taux, Catel­la Logis­tic Europe développe et con­stru­it des pro­jets d’immobilier logis­tique en veil­lant à align­er les intérêts de l’ensemble des par­ties prenantes, des investis­seurs aux pro­prié­taires en pas­sant par les util­isa­teurs fin­aux. Expli­ca­tions de Christophe Ramos, directeur des opéra­tions de Catel­la Logis­tic Europe.

Quel regard portez-vous sur le monde de la logistique ?

C’est un secteur qui a beau­coup évolué. Les pro­jets de logis­tique sont de plus en plus grands et com­plex­es. Il y a une dizaine d’années, on par­lait de grandes plate­formes à par­tir de 30 000 m² de sur­face. Aujourd’hui, cette super­fi­cie est dev­enue la norme et nous assis­tons à l’émergence de super grandes plate­formes avec des super­fi­cies com­pris­es entre 100 et 160 000 m², où les espaces et les vol­umes doivent être opti­misés. Si actuelle­ment, il y a une ten­sion sur le fonci­er disponible, la néces­sité de pou­voir anticiper les rup­tures de stock et d’approvisionnement explique le développe­ment de ces grandes plateformes.

En par­al­lèle, les bâti­ments sont de plus en plus automa­tisés et per­for­mants. Con­traire­ment aux idées reçues, cette automa­ti­sa­tion n’a pas voca­tion à rem­plac­er l’humain, qui joue encore un rôle essen­tiel dans la chaîne logis­tique, mais doit amélior­er ses con­di­tions de tra­vail. On note aus­si un focus sur l’optimisation des coûts du trans­port qui reste un des prin­ci­paux postes de dépense de la chaîne logis­tique. L’enjeu est donc d’optimiser les flux et le mail­lage du ter­ri­toire afin de réduire non seule­ment les coûts, mais aus­si l’empreinte car­bone sans pour autant per­dre en effi­cac­ité ou en performance.
Au-delà, il y a une ving­taine d’années, ces bâti­ments étaient con­sid­érés essen­tielle­ment au tra­vers du prisme du loy­er. Depuis le début de la guerre en Ukraine, il y a une réelle prise de con­science sur l’importance de leur con­som­ma­tion énergétique.

Sur ce secteur, quels sont votre positionnement, vos métiers et vos expertises ?

Catel­la Logis­tic Europe est un pro­mo­teur et développeur d’immobilier logis­tique. Nous ne sommes pas une fon­cière et n’avons donc pas voca­tion à garder ces bâti­ments que nous réal­isons. Nous les ven­dons ensuite à des investis­seurs inter­na­tionaux ou insti­tu­tion­nels, de grandes caiss­es d’assurances… Catel­la Logis­tic Europe est une jeune entre­prise qui a vu le jour il y a cinq ans. Nous avons dévelop­pé et con­stru­it près de 200 000 m² de bâti­ments logis­tiques. En 2023, nous tra­vail­lons actuelle­ment sur 200 000 m² addi­tion­nels. Nous menons des pro­jets prin­ci­pale­ment en France. Nous avons démar­ré cette année un pre­mier pro­jet en Espagne et nous ambi­tion­nons de pour­suiv­re notre développe­ment en Europe. Dans ce cadre, nous nous appuyons sur la force de frappe de notre mai­son mère, le groupe sué­dois Catel­la, qui est coté à la Bourse de Stock­holm et qui est présent dans 12 pays en Europe.

Pour réalis­er ces pro­jets, nous nous appuyons sur une fine con­nais­sance du monde et des métiers de la logis­tique, des con­traintes régle­men­taires et envi­ron­nemen­tales, des dif­férentes par­ties prenantes, notam­ment admin­is­tra­tives et publiques… Nous avons dévelop­pé égale­ment une exper­tise avérée qui nous per­met de cou­vrir toute la chaîne de valeur de cette typolo­gie de pro­jets : depuis le mon­tage du pro­jet à sa livrai­son en pas­sant par les démarch­es admin­is­tra­tives, le choix des sys­tèmes d’automatisation, l’optimisation de l’espace… Au-delà, nous con­nais­sons les besoins et les attentes des investis­seurs et des util­isa­teurs ce qui nous per­met de garan­tir une exploita­tion des bâti­ments dans la durée. Nous accor­dons ain­si une atten­tion par­ti­c­ulière à la qual­ité archi­tec­turale afin de pro­pos­er des espaces où il fait bon travailler.

Dans ce cadre, quelle est la typologie de projets que vous mettez en place ? Quelles sont leurs spécificités ?

Au-delà de l’expertise et de la capac­ité à gér­er un pro­jet de A à Z, nos clients recherchent en pri­or­ité du fonci­er avec une local­i­sa­tion opti­male, facile­ment acces­si­ble par les poids lourds afin de réduire leur impact envi­ron­nemen­tal, au meilleur coût. En par­al­lèle, ils appré­cient notre écoute et notre capac­ité à traduire de manière con­crète leurs besoins et leurs attentes spécifiques.

Nous nous dif­féren­cions aus­si par notre prise en compte des enjeux envi­ron­nemen­taux et énergé­tiques. En effet, nous n’avons pas atten­du les dif­férents textes de lois pour installer des bornes de recharge de véhicules élec­triques sur les park­ings, par exem­ple. Avec les com­mu­nautés de com­mune, nous réfléchissons et anticipons les prochaines évo­lu­tions du mix énergé­tique. On s’in­téresse, par exem­ple, à une approche mul­ti-énergie pour le trans­port (véhicules élec­triques, à l’hydrogène, car­bu­rants de synthèse…).

Nous essayons égale­ment de priv­ilégi­er la lumière naturelle dans nos pro­jets, l’installation de bacs de récupéra­tion d’eau de pluie pour les san­i­taires et de pan­neaux pho­to­voltaïques en toi­ture pour opti­miser la con­som­ma­tion énergé­tique… Nous tra­vail­lons aus­si sur le con­fort ther­mique des bâti­ments et explorons plusieurs pistes dont la ven­ti­la­tion naturelle, les sys­tèmes de géother­mie, les pom­pes à chaleur… L’enjeu est d’équiper nos bâti­ments de ces sys­tèmes et des solu­tions les moins éner­gi­vores pos­si­bles. Aujourd’hui, tous nos bâti­ments dis­posent de la cer­ti­fi­ca­tion BREEAM.

Pouvez-vous nous donner des exemples ?

On peut notam­ment citer le pro­jet que nous avons réal­isé pour le Coq Sportif, qui com­por­tait une par­tie immo­bili­er logis­tique et une presta­tion logis­tique. Nous avons rem­porté ce pro­jet avec un de nos parte­naires logis­tique. Dans le cadre de ce pro­jet, nous avons accordé une impor­tance par­ti­c­ulière au con­fort des util­isa­teurs afin d’être en adéqua­tion avec la poli­tique de bien-être au tra­vail de notre client. Nous avons tra­vail­lé la lumière naturelle dans les bâti­ments en peignant notam­ment les murs intérieurs en blanc.
Dans la Somme, à Roye, nous avons racheté une friche indus­trielle, un ancien bâti­ment logis­tique qui n’était plus adap­té aux nou­velles normes du marché. Nous l’avons décon­stru­it et avons reval­orisé les déchets pour con­stru­ire un nou­veau bâti­ment BREEAM Very Good aux dernières normes, notam­ment sur le plan énergétique.
Notre mis­sion est véri­ta­ble­ment d’arriver à align­er les besoins et les intérêts de tous, de l’investisseur à l’opérateur qui va tra­vailler au quo­ti­di­en dans ces bâti­ments que nous dévelop­pons et concevons.

Comment vous projetez-vous sur le marché ? Quels sont vos enjeux et perspectives ?

Aujourd’hui, nous évolu­ons sur un marché com­plexe. Ces dernières années, la hausse des coûts de con­struc­tion était notam­ment com­pen­sée par les taux faibles et les loy­ers sta­bles. En par­al­lèle, nos clients avaient une vis­i­bil­ité sur de plus longues échéances et lançaient leurs pro­jets sans avoir for­cé­ment de con­trat avec un chargeur.
Dans le con­texte actuel très incer­tain, les coûts de con­struc­tion ont explosé, notam­ment à cause des pénuries de matéri­aux et des coûts énergé­tiques, et les clients ne lan­cent leur pro­jet qu’une fois un con­trat sécurisé. Ils nous sol­lici­tent moins en amont ce qui nous laisse générale­ment entre 6 et 12 mois pour réalis­er un pro­jet. En par­al­lèle, nous devons aujourd’hui nous adapter aux con­traintes imposées par la loi zéro arti­fi­cial­i­sa­tion nette qui com­plex­i­fie l’accès au fonci­er. Nous devons donc nous inscrire dans une démarche d’anticipation afin de nous posi­tion­ner le plus en amont pos­si­ble des pro­jets immo­biliers de logistique.

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