Construire dans un monde fini : seul le temps nous appartient
Face à une crise immobilière sans précédent, le secteur est contraint de repenser en profondeur ses modèles, ses temporalités et ses pratiques. Entre exigences de durabilité, rareté du foncier, fragmentation des acteurs et impératifs environnementaux, l’immobilier doit aujourd’hui concilier production, usage et préservation du patrimoine. Cet article propose une analyse systémique des défis actuels et explore les pistes pour construire autrement, en privilégiant la frugalité, la résilience et une architecture du nécessaire.
« Seul le temps nous appartient. » Cette sentence de Sénèque dans sa Première Lettre à Lucilius, qui sonne comme un rappel dans un monde pris en étau entre accélération et urgence, est de manière plus profonde une ouverture pour repenser le rapport à la durabilité de la filière immobilière alors que ses acteurs se trouvent au pied de l’obstacle qui se profilait à l’horizon du rapport Meadows, en 1972, sur les limites à la croissance dans un monde fini. Cinq décennies plus tard, les effets destructeurs de notre système productif sont tangibles et documentés.
Et, si l’état de la planète est la conséquence d’un modèle économique dont l’industrie immobilière ne forme qu’une des pièces maîtresses du tableau, c’est toute sa « chaîne de valeur » et son modèle qui sont désormais profondément percutés par la crise écologique et les conséquences de l’action humaine sur le dérèglement climatique, l’effondrement de la biodiversité et l’appauvrissement des sols. Pour les acteurs de la ville, la logique du développement durable s’est révélée davantage comme un problème que comme une solution, ainsi que le souligne l’auteur de Critique de la destruction créatrice, Pierre Caye, dans un remarquable ouvrage paru en 2020, Durer.
Une crise systémique
Répondant à la croissance d’une économie mondialisée caractérisée par le renouvellement permanent, la production immobilière a embrassé le paradigme d’une société de l’abondance. La financiarisation croissante du secteur continue d’entretenir l’illusion de sa liquidité, produisant un immobilier à l’obsolescence accélérée suivant une mécanique précisément analysée par Marine Duros, dans un ouvrage récent, L’immobilier hors sol,mais aussi par Pierre Veltz (X64) dans son dernier essai Après la ville, jusqu’à nous interroger pour savoir si cette activité fondée sur la solidité, la robustesse, la fixité et la permanence n’a pas déjà touché, voire dépassé, ses propres limites.
Au rang des multiples traits de cette crise systémique qui affecte la disponibilité des ressources naturelles, matérielles, énergétiques et financières indispensables à son activité et qui durcit le jeu des contraires immobilières (normes, inflation des coûts de construction, raréfaction du financement public comme privé, inassurabilité), trois dimensions plus spécifiques mais moins visibles devraient appeler l’attention des acteurs de la filière.
Disjonction temporelle
Fernand Pouillon a eu ce mot magnifique : « Ce qui peut surgir en un instant a mis une éternité à cheminer. » Si « le temps nécessaire pour opérer des choix de manière rationnelle et informée et pour coordonner et synchroniser les activités ne cesse d’augmenter », pour reprendre les termes d’Harmut Rosa, les choix structurants d’un projet architectural sont pris dans une temporalité toujours resserrée, la tension inhérente à cette ambivalence ne faisant que se renforcer, aggravée encore par l’urgence environnementale.
“Reconsidérer notre rapport, et celui de nos bâtiments, au temps.”
Nous nous trouvons sur ce point au croisement des chemins : dans un contexte d’incertitude et d’urgence, faut-il privilégier ce qui est moins risqué, moins innovant, se résoudre à l’impuissance et au refus de l’action, ou au contraire « nous concentrer sur l’état de nos ressources » et continuer à accumuler labels et indicateurs de performance, au cas où ? Ou bien se convaincre que la persistance de l’indisponibilité de la ressource temporelle peut nous inviter à reconsidérer notre rapport, et celui de nos bâtiments, au temps ?
La question de l’échelle
Malgré les efforts d’exploration de la filière, les nouvelles solutions constructives, programmatiques ou le déploiement de nouveaux modèles dont l’impact est au niveau des enjeux restent à des échelles de projet limitées : appliquée à la construction d’un groupe hospitalier, à la restructuration d’un campus universitaire ou à la rénovation thermique d’un grand ensemble, la combinaison des contraintes réglementaires, techniques et économiques met au défi maîtres d’ouvrage et maîtres d’œuvre dans la mise en œuvre de solutions constructives compatibles avec le cadre réglementaire et normatif, la structuration de la filière, mais surtout avec les modes d’exploitation imposés par les usages. La maintenance à grande échelle de bâtiments bioclimatiques, même de surface de plancher limitée, pose ainsi des questions complexes d’accompagnement au changement des organisations. Dupliquer, répliquer, déployer ce que nous savons fonctionner sur de petits objets bute aujourd’hui sur la question de la grande taille.
Les ambitions portées par l’ensemble des acteurs, malgré des engagements personnels forts, semblent trop souvent devoir faire l’objet de renoncements, collectifs et individuels, lorsqu’il s’agit d’atteindre une certaine taille. Jusqu’à nous interroger pour savoir si ce qui est évident au sujet de la structure d’une construction – il existe une question de taille – ne s’applique pas également à un projet dans son ensemble, affecté par la taille de l’ouvrage construit, celle de la commande, du commanditaire et des différents acteurs en tant qu’organisations humaines ? Plus encore, la nécessité de la massification des actions correctrices permettant de contenir l’impact environnemental de nos activités, ou même de la simple maintenance permettant de les faire durer, vient nous interpeler sur l’adéquation des modèles que les acteurs de l’immobilier manipulent : sont-ils à l’échelle des enjeux ?
Un jeu très fermé
L’industrie de la construction repose sur une chaîne d’acteurs extrêmement fragmentée (architectes, bureaux d’études, promoteurs, investisseurs, constructeurs, fabricants, fournisseurs, bureaux de contrôle, experts, assureurs…), mais qui sont aussi liés entre eux par la très forte cohérence d’un cadre normatif et d’un modèle économique qui explique la difficulté collective de rompre avec un paradigme fermement consolidé. Difficile dans ce jeu très fermé de modifier la donne, pour reprendre la terminologie de la théorie des jeux et de l’équilibre de Nash. Ne parvenons-nous pas aujourd’hui à un stade que Thomas Kuhn décrit à propos des révolutions scientifiques, où les anomalies graves et durables s’accumulent et viennent perturber la stabilité de l’édifice, troubler les modèles solidement établis, condition nécessaire pour qu’un nouveau modèle puisse s’imposer ? Peut-on faire de ce déséquilibre et de cette désorientation un point d’appui pour une recomposition ?
Faire durable ou faire durer
La persistance particulière des ouvrages immobiliers oblige à prendre en compte leur usage et leur entretien sur le temps long, voire très long. En réintroduisant la question de la durée dans nos activités productives, Pierre Caye esquisse une double perspective particulièrement pertinente pour repenser un « nouvel ordre productif » dans le monde de la construction : « la transformation de notre système productif en un développement “vraiment” durable exige que nous portions notre attention à la gestion des ressources, des stocks et des infrastructures, plus qu’à la multiplication des échanges et à l’intensification des flux », autrement dit que nous mettions le capital au service de la « construction de la durée ».
Une construction de la durée très tôt théorisée par Alberti dans son De re aedificatoria comme une forme d’enrichissement dans une économie fondée sur la pénurie et la rareté, mais qui se trouve une traduction concrète dans nos enjeux contemporains, quand notre pratique opérationnelle d’architectes nous amène, par exemple, sur un projet récent confrontant deux types d’existants – des bâtiments du milieu du XIXe siècle très génériques d’une part, des bâtiments du XXe siècle très spécifiques d’autre part – à choisir, pour leurs qualités intrinsèques de conserver les premiers et démolir les seconds, beaucoup plus inadaptés à leur reconversion.
À l’opposé du modèle passif de la rente, cette forme de patrimonialisation réhabilite la maintenance comme une activité à même de composer avec la matière et ses fragilités. « La maintenance se présente en quelque sorte comme un antidote à l’aveuglement », soulignent Jérôme Denis et David Pontille dans l’ouvrage majeur qu’ils lui consacrent, Le soin des choses. Politiques de la maintenance. S’intéresser à la manière de faire tenir et de faire durer au prisme de la maintenance, c’est redistribuer les responsabilités au-delà des figures qui dominent les récits d’une fabrique de la ville qui a longtemps nié sa dimension métabolique.
Réintroduire du jeu
Le rééquilibrage en faveur d’une plus grande attention au patrimoine est une occasion de requestionner et modifier le cadre cohérent qui lie les acteurs de l’immobilier. L’existant – cet « encore-là » avec lequel nous devons recomposer –, par la connaissance imparfaite que nous en avons et les conditions différentes de son édification, est toujours un « point de butée » dans un environnement normatif conçu sur le principe de la construction neuve. En surajoutant des anomalies locales et particulières (épaisseur du corps de bâtiment, hauteur d’étage, implantation sur le site, qualité intrinsèque inattendue, mémoire, etc.) aux anomalies plus systémiques, cette forme d’intervention perturbe l’équilibre et permet de réintroduire du jeu dans le système d’acteurs. Ce qui était inenvisageable dans un ouvrage neuf devient pertinent, voire désirable dans un ouvrage existant. Il constitue alors un point d’appui pour faire évoluer, inventer des solutions, des normes, en constituant une référence nouvelle.
Une architecture du nécessaire
Construire pour durer, c’est proposer une construction fondée sur une architecture du nécessaire, où la matière mobilisée trouve sa beauté dans sa parfaite adéquation à son utilité, dans l’équilibre, la justesse, la simplicité et la réversibilité de sa mise en œuvre. Lors de la sélection des matériaux, il s’agit de s’attacher non pas tant à leur origine (biosourcé, géosourcé) qu’à leur destination : dans quelles conditions pourront-ils être démontés, remployés ? Dans quelle mesure aurons-nous fait croître leur entropie ? De quelle manière pourront-ils se refondre in fine dans le sol dont ils sont issus ? Dans le dessin et la composition du projet, il s’agit de rétablir une esthétique du nécessaire, de l’économie de moyen, une beauté de l’essentiel et de la résonance avec son contexte situé.
Frugalitas et parsimonia
Les acteurs de l’immobilier se sont donné l’objet industriel pour modèle, c’est-à-dire une conception productiviste, « dont le but est de surmonter la pénurie et le manque par la croissance des biens » pour reprendre l’analyse de Caye sur le De re aedificatoria. Le complexe normatif et réglementaire, les circuits financiers et d’assurance, les outils de conception et de pensée du projet, la perception même du temps du projet sont pénétrés de cette hypothèse. Le succès de cette construction, par sa taille et son impact, l’amène aujourd’hui à buter sur ses limites, tandis que le raccourcissement de la durée de vie des bâtiments et l’augmentation de leur rythme de renouvellement ne sont pas suffisants pour empêcher la crise.
Ne faut-il donc pas quitter le modèle de l’objet industriel pour s’attacher à un autre modèle, rappelant celui que Leon Battista Alberti appelait la frugalitas et la parsimonia, et que nous pourrions désigner aujourd’hui par celui du sol ? Par sa permanence, le sol induit la nécessité de sa transmission et donc de sa maintenance. Penser nos bâtiments comme procédant du sol, et non pas comme les objets que nous pouvons y déposer, nous invite à les concevoir comme un support, un soutien qui sera toujours maintenable, manipulable, modifiable, transmissible, jamais obsolète même après une très longue durée. Dans une démarche de soin de cette ressource première et permanente, nous sommes amenés à nous attacher aux qualités intrinsèques des espaces que nous concevons, c’est-à-dire à celles qui durent.
Pour aller plus loin :
- Synthèse vulgarisée du résumé aux décideurs du groupe de travail II de l’AR6, The Shift Project, 2022
- Pierre Caye, Durer, éditions Les Belles Lettres, 2020
- Pierre Charbonnier, Abondance et liberté, La Découverte, 2020
- Pierre Veltz, Après la ville. Défis de l’urbanisation planétaire, chapitre 9, Seuil, 2025
- Marine Duros, Immobilier hors sol. Comment la finance s’accapare nos villes, éditions Raisons d’agir, 2025
- Fernand Pouillon, Les pierres sauvages, Seuil, 1964
- Hartmut Rosa, Accélération, La découverte, 2013, p. 157
- https://chroniques-architecture.com/former-des-architectes-a-ne-pas-construire-un-paradoxe-francais/
- Hartmut Rosa, Résonance, La découverte, 2021, p. 38
- Pierre Caye, « Faire durer le monde », revue AOC, 20 octobre 2023
- Pierre Caye, postface de Alberti Leon Battista, De re aedificatoria, Seuil, 2004
- Jérôme Denis, David Pontille, Le soin des choses. Politiques de la maintenance, La Découverte, 2022
- Cynthia Fleury, Éric de Thoisy, « La butée architecturale », dans Soutenir, Cynthia Fleury, SCAU, Pavillon de l’Arsenal, 2022
