Immobilier logistique : des bâtiments toujours plus performants, mais moins énergivores

À la croi­sée des enjeux régle­men­taires, éco­no­miques et envi­ron­ne­men­taux, Catel­la Logis­tic Europe déve­loppe et construit des pro­jets d’immobilier logis­tique en veillant à ali­gner les inté­rêts de l’ensemble des par­ties pre­nantes, des inves­tis­seurs aux pro­prié­taires en pas­sant par les uti­li­sa­teurs finaux. Expli­ca­tions de Chris­tophe Ramos, direc­teur des opé­ra­tions de Catel­la Logis­tic Europe.

Quel regard portez-vous sur le monde de la logistique ?

C’est un sec­teur qui a beau­coup évo­lué. Les pro­jets de logis­tique sont de plus en plus grands et com­plexes. Il y a une dizaine d’années, on par­lait de grandes pla­te­formes à par­tir de 30 000 m² de sur­face. Aujourd’hui, cette super­fi­cie est deve­nue la norme et nous assis­tons à l’émergence de super grandes pla­te­formes avec des super­fi­cies com­prises entre 100 et 160 000 m², où les espaces et les volumes doivent être opti­mi­sés. Si actuel­le­ment, il y a une ten­sion sur le fon­cier dis­po­nible, la néces­si­té de pou­voir anti­ci­per les rup­tures de stock et d’approvisionnement explique le déve­lop­pe­ment de ces grandes plateformes.

En paral­lèle, les bâti­ments sont de plus en plus auto­ma­ti­sés et per­for­mants. Contrai­re­ment aux idées reçues, cette auto­ma­ti­sa­tion n’a pas voca­tion à rem­pla­cer l’humain, qui joue encore un rôle essen­tiel dans la chaîne logis­tique, mais doit amé­lio­rer ses condi­tions de tra­vail. On note aus­si un focus sur l’optimisation des coûts du trans­port qui reste un des prin­ci­paux postes de dépense de la chaîne logis­tique. L’enjeu est donc d’optimiser les flux et le maillage du ter­ri­toire afin de réduire non seule­ment les coûts, mais aus­si l’empreinte car­bone sans pour autant perdre en effi­ca­ci­té ou en performance.
Au-delà, il y a une ving­taine d’années, ces bâti­ments étaient consi­dé­rés essen­tiel­le­ment au tra­vers du prisme du loyer. Depuis le début de la guerre en Ukraine, il y a une réelle prise de conscience sur l’importance de leur consom­ma­tion énergétique.

Sur ce secteur, quels sont votre positionnement, vos métiers et vos expertises ?

Catel­la Logis­tic Europe est un pro­mo­teur et déve­lop­peur d’immobilier logis­tique. Nous ne sommes pas une fon­cière et n’avons donc pas voca­tion à gar­der ces bâti­ments que nous réa­li­sons. Nous les ven­dons ensuite à des inves­tis­seurs inter­na­tio­naux ou ins­ti­tu­tion­nels, de grandes caisses d’assurances… Catel­la Logis­tic Europe est une jeune entre­prise qui a vu le jour il y a cinq ans. Nous avons déve­lop­pé et construit près de 200 000 m² de bâti­ments logis­tiques. En 2023, nous tra­vaillons actuel­le­ment sur 200 000 m² addi­tion­nels. Nous menons des pro­jets prin­ci­pa­le­ment en France. Nous avons démar­ré cette année un pre­mier pro­jet en Espagne et nous ambi­tion­nons de pour­suivre notre déve­lop­pe­ment en Europe. Dans ce cadre, nous nous appuyons sur la force de frappe de notre mai­son mère, le groupe sué­dois Catel­la, qui est coté à la Bourse de Stock­holm et qui est pré­sent dans 12 pays en Europe.

Pour réa­li­ser ces pro­jets, nous nous appuyons sur une fine connais­sance du monde et des métiers de la logis­tique, des contraintes régle­men­taires et envi­ron­ne­men­tales, des dif­fé­rentes par­ties pre­nantes, notam­ment admi­nis­tra­tives et publiques… Nous avons déve­lop­pé éga­le­ment une exper­tise avé­rée qui nous per­met de cou­vrir toute la chaîne de valeur de cette typo­lo­gie de pro­jets : depuis le mon­tage du pro­jet à sa livrai­son en pas­sant par les démarches admi­nis­tra­tives, le choix des sys­tèmes d’automatisation, l’optimisation de l’espace… Au-delà, nous connais­sons les besoins et les attentes des inves­tis­seurs et des uti­li­sa­teurs ce qui nous per­met de garan­tir une exploi­ta­tion des bâti­ments dans la durée. Nous accor­dons ain­si une atten­tion par­ti­cu­lière à la qua­li­té archi­tec­tu­rale afin de pro­po­ser des espaces où il fait bon travailler.

Dans ce cadre, quelle est la typologie de projets que vous mettez en place ? Quelles sont leurs spécificités ?

Au-delà de l’expertise et de la capa­ci­té à gérer un pro­jet de A à Z, nos clients recherchent en prio­ri­té du fon­cier avec une loca­li­sa­tion opti­male, faci­le­ment acces­sible par les poids lourds afin de réduire leur impact envi­ron­ne­men­tal, au meilleur coût. En paral­lèle, ils appré­cient notre écoute et notre capa­ci­té à tra­duire de manière concrète leurs besoins et leurs attentes spécifiques.

Nous nous dif­fé­ren­cions aus­si par notre prise en compte des enjeux envi­ron­ne­men­taux et éner­gé­tiques. En effet, nous n’avons pas atten­du les dif­fé­rents textes de lois pour ins­tal­ler des bornes de recharge de véhi­cules élec­triques sur les par­kings, par exemple. Avec les com­mu­nau­tés de com­mune, nous réflé­chis­sons et anti­ci­pons les pro­chaines évo­lu­tions du mix éner­gé­tique. On s’in­té­resse, par exemple, à une approche mul­ti-éner­gie pour le trans­port (véhi­cules élec­triques, à l’hydrogène, car­bu­rants de synthèse…).

Nous essayons éga­le­ment de pri­vi­lé­gier la lumière natu­relle dans nos pro­jets, l’installation de bacs de récu­pé­ra­tion d’eau de pluie pour les sani­taires et de pan­neaux pho­to­vol­taïques en toi­ture pour opti­mi­ser la consom­ma­tion éner­gé­tique… Nous tra­vaillons aus­si sur le confort ther­mique des bâti­ments et explo­rons plu­sieurs pistes dont la ven­ti­la­tion natu­relle, les sys­tèmes de géo­ther­mie, les pompes à cha­leur… L’enjeu est d’équiper nos bâti­ments de ces sys­tèmes et des solu­tions les moins éner­gi­vores pos­sibles. Aujourd’hui, tous nos bâti­ments dis­posent de la cer­ti­fi­ca­tion BREEAM.

Pouvez-vous nous donner des exemples ?

On peut notam­ment citer le pro­jet que nous avons réa­li­sé pour le Coq Spor­tif, qui com­por­tait une par­tie immo­bi­lier logis­tique et une pres­ta­tion logis­tique. Nous avons rem­por­té ce pro­jet avec un de nos par­te­naires logis­tique. Dans le cadre de ce pro­jet, nous avons accor­dé une impor­tance par­ti­cu­lière au confort des uti­li­sa­teurs afin d’être en adé­qua­tion avec la poli­tique de bien-être au tra­vail de notre client. Nous avons tra­vaillé la lumière natu­relle dans les bâti­ments en pei­gnant notam­ment les murs inté­rieurs en blanc.
Dans la Somme, à Roye, nous avons rache­té une friche indus­trielle, un ancien bâti­ment logis­tique qui n’était plus adap­té aux nou­velles normes du mar­ché. Nous l’avons décons­truit et avons reva­lo­ri­sé les déchets pour construire un nou­veau bâti­ment BREEAM Very Good aux der­nières normes, notam­ment sur le plan énergétique.
Notre mis­sion est véri­ta­ble­ment d’arriver à ali­gner les besoins et les inté­rêts de tous, de l’investisseur à l’opérateur qui va tra­vailler au quo­ti­dien dans ces bâti­ments que nous déve­lop­pons et concevons.

Comment vous projetez-vous sur le marché ? Quels sont vos enjeux et perspectives ?

Aujourd’hui, nous évo­luons sur un mar­ché com­plexe. Ces der­nières années, la hausse des coûts de construc­tion était notam­ment com­pen­sée par les taux faibles et les loyers stables. En paral­lèle, nos clients avaient une visi­bi­li­té sur de plus longues échéances et lan­çaient leurs pro­jets sans avoir for­cé­ment de contrat avec un chargeur.
Dans le contexte actuel très incer­tain, les coûts de construc­tion ont explo­sé, notam­ment à cause des pénu­ries de maté­riaux et des coûts éner­gé­tiques, et les clients ne lancent leur pro­jet qu’une fois un contrat sécu­ri­sé. Ils nous sol­li­citent moins en amont ce qui nous laisse géné­ra­le­ment entre 6 et 12 mois pour réa­li­ser un pro­jet. En paral­lèle, nous devons aujourd’hui nous adap­ter aux contraintes impo­sées par la loi zéro arti­fi­cia­li­sa­tion nette qui com­plexi­fie l’accès au fon­cier. Nous devons donc nous ins­crire dans une démarche d’anticipation afin de nous posi­tion­ner le plus en amont pos­sible des pro­jets immo­bi­liers de logistique.

---

Articles similaires :

« La cir­cu­la­ri­té sera au cœur des sup­ply chains de demain » Face à la cyber­me­nace, ensemble nous sommes plus forts ! Sau­ve­gar­der la sou­ve­rai­ne­té et l’intégrité du patri­moine numé­rique des entreprises Des solu­tions et tech­no­lo­gies éprou­vées au ser­vice de nos clients Des car­rières à la croi­sée des enjeux du trans­port de demain